李孟昌公事包的生活日誌

央行周四理監事會後再次祭出打房新措施，同時房地合一2.0版也已在立法院審議，準備拚本會期通過。雖然得到外界不少肯定，但也有批評認為造成「反效果」。到底效果如何？

房地合一2.0版的重點有2個：一個是把要課高稅率（35-45%）的所謂短期進出，從原先的2年內提高為5年內；另一個是把法人短期買賣房地產不用課高稅率的漏洞堵住。

至於央行的新打房措施，重點在針對公司法人購置住宅貸款、自然人持有多戶房貸、高價住宅以及工業區閒置土地抵押借款四大類貸款，祭出更嚴厲的信用管制措施；例如公司法人購置住宅貸款最高成數一律降至4成，自然人第3戶以上房貸降為5.5成、第4戶以上房貸限貸5成等規定，且均無寬限期。

因此，整個打房的重點與主軸，一個是加重短期進出的投資客之稅賦，炒房當然有成本、也有風險，如果一本萬利、獲利豐厚，必然讓全民競折腰加入炒房行列，房價會被炒到更高；高稅賦讓其獲利減少，藉此減少炒房者的誘因。另一個是斬斷（或至少減少）炒房者的金源，大概沒幾個投機客是完全用自有資金炒房，炒房者都需要貸款，藉此加大其炒房能力與槓桿，央行的信用管制就是要減少投機客手上的彈藥，同時提高參與炒房盛會的門檻。

這些措施有沒有效果？一定有效果，因為這波房價再次上揚，重要的動力就是投資客重回市場，因此縱然有疫情干擾、薪資停滯，房價仍上漲，而且不少區域已超越前波高點。政府各項針對投資客的打房措施，只要能減少投資客的「熱情與貢獻」，就能收到打房效果。從各地房市降溫、業界指來客率少了35%等來看，效果是有。

不過，有效果不代表房價就不漲或甚至會下跌。因為，房市回春、房價上揚，不是單純投資客增加的因素而已。

中美貿易戰3年前開始，兩國越打越烈，即使改朝換代也沒歇手跡象，台商回流購地投資，雖然初期以廠房工業區土地為主，但也同時會帶動住宅價格與景氣，同時也會有新增的住宅需求。

此外，政府以租稅大赦吸引台商資金滙回，雖然訂法禁止資金馬上投資房地產，不過還是有一定比例不受限，同時5-7年的限制時間過後即無限制，這些資金投入房地產，既有投機因素、亦有自住需求，如果這部份的力量夠大，房價還是會有上漲的動力。

這波政府打房力道不可謂不重，但萬一還是壓不住房價，政府可能要作好再加重力道、囤房稅上路，同時更從供給面著手的準備。例如，修法後持有2年賣出的資本利得稅率45%、持有2-5年內賣出的稅率35%，確實不可謂不輕，但如果無效政府是否敢再提高到60%？這種「社會主義式」的超商稅率大概非挨罵不可，但別忘了，在雷根之前，最是資本主義的美國，個人最高稅率曾達80-90%，60%、甚至70%，未必就那麼「社會主義式」。而這次未推的囤房稅，也有必要考量如何處理稅基問題讓其上路。

當然，除了在制度面、金融面與稅賦方面杜絕炒房的誘因外，從供需面著手更是治本之道。這幾年從中央到地方拚命興建各種名目住宅，如合宜住宅、社會住宅、公共住宅等，是一種方式，但政府找地不易、不少公宅地處偏遠，蓋了能紓解多少需求，大有疑問。治本的方式，還是要從從城鄉發展、產業區位著手，這點能作好，高房價問題大半就解決了。

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